毛大庆:楼市与股市的投资切换需要理性

地产业快速成长的主升浪已过

当股市成为最近一段时期中国最受关注的对象之时,作为中国改革开放之窗的深圳,被股市力压了好长一段时间的楼市,近期却显现出“翻身”迹象:之前不少人是卖房炒股,现在是卖股炒房了,并且已有部分投资者付诸行动。

投资大方向发生转换之后,楼市的关注度有所提升,深圳楼市的“日光”渐有燎原之势,随之而来的便是价格疯涨。深圳局部区域5月份房价同比大涨超八成,部分楼盘价格今年以来已上涨了四成多。而有关机构发布的6月百城价格指数报告显示,6月全国楼市整体看延续升温态势,环比涨幅扩大,同比跌幅继续收窄。其中,深圳上涨幅度最大,超过北上广,达到6.58%。面对价格的飙升,深圳不得不通过加强市场监管、严查“日光盘”等措施以稳定市场,并再次表示将继续执行限购政策。

自李克强总理今年3月15日的发言开始,已向房地产行业传递了温暖的信号。李总理甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此,2015年从政策面看,房市不会有利空,只会有利好。加上之前地方政府纷纷出台的救市政策,会在一定程度上引导民众对“楼市向好”的预期,因而会让一线城市和部分强二线城市的楼市迅速回暖,并出现价格上涨。当下的深圳,正是如此。

但从整体层面看,中国楼市已经出现严重供求失衡,这是毋庸置疑的。对于绝大多数三四五线城市,由于供应量巨大、存量足够用,人口增长缓慢甚至出现流失,地产行业已进入了后周期时代。随着人口结构、经济转型以及城镇化减速等因素影响,住宅需求下移,企业高杠杆、高成长和高利润的野蛮生长方式难以维持。人口和城镇化趋势也难以支持地产行业继续高速发展。从宏观数据来看,年新增人口自1987 年以来已趋势向下,而城镇化速度自2010 年以来也有所放缓。地产投资、销售、新开工增速在下降。虽然城镇化进程仍未结束,未来十年地产行业平稳发展仍可期待,但快速成长的主升浪已过。白银十年,寻求新的发展方向是大势所趋。

“高效物业”未来仍有投资空间

前几年有一种观点认为,通过大规模经济刺激计划,推动房价上涨,从而产生“购房赚钱”、“不购房钱就贬值”的效应,造成的结果就是货币超发,企业负债率较高,绝大多数城市住房过剩,这在二三四五线城市已成为较普遍现象。所以国家通过IPO注册制改革,降低企业上市门槛,通过直接融资来给企业“加杠杆”,从而引导社会资金流向实业,激发大众创业、万众创新的热潮。在这个时代背景下,楼市资金必然流向股权市场。而此时出现“卖房炒股”的现象便有了一个顺理成章的解释——卖掉的不是自住或是高效的物业,而是升值空间有限的低效资产,通过它直接换来一级市场的股票(创业者的股权)和一级半市场的股票(合伙人获得的股权激励、PE/VC拿到的股权)。未来10到20年,中国投资的主战场是股权市场、股票市场,这是毋庸置疑的。

从与国际在都市房价发展趋势对比来看,中国一线城市房价虽不存在进一步大幅上升的空间,但不能说中国一线城市房价已经明显泡沫化,未来十年房地产行业依然安全,且仍有足够成长空间,房地产将进一步围绕着“客户”做文章,一方面朝着成为客户全生命周期的亲密伙伴而努力,另一方面则强调为客户创造真实价值为核心竞争力。

与此同时围绕移动互联网、万众创业、资产证券化的时代机遇,依托服务与信用优势、提升资产价值——由提供单一住宅产品,转向提供基于生活幸福感的全系列服务,由单一即售型不动产开发,转向多种资产管理与价值提升。从这个角度讲,在当今中国,有人口增量的、行政级别高的城市,比如首都、直辖市、计划单列市、省会城市,其中心区那些房产是真正的“高效物业”,而这些“高效物业”仍然是非常好的长期投资工具。

确保投资安全是第一要务

现在股市的某些资金再度回流楼市,部分为改善而来,部分冲着预期调控松绑、房价上升而来。如果没有继续松绑限购,前者可能会遇到限购而难以重回楼市;后者的预期一旦破灭,很可能后续投资资金会大幅缩水,毕竟现在中国人投资不再是华山一条道,楼市不能投了还有股市、股市不能投了还有债市、还有黄金、还有外汇……但如果没有创业的机会,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,民众抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区的普通住宅。

当楼市投资回报不能达到预期,这些资金不会盲目地回流楼市。毕竟在投资时选择自己最安全的方式,对多数人来说,才是第一要务。而从更广阔的视角来看,过去那种粗放和低效模式已经不可持续,减速换挡和提质增效势在必行。去泡沫、去债务、去产能,一定程度的增速放缓,是让房地产业乃至经济更具活力和韧性的明智之举。说到底,不管是房地产市场、还是股票市场,还是其他投资,长远来看,还需遵循经济规律。▲(作者是盘古智库学术委员、优客工场创始人,曾任万科企业集团高级副总裁)

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