邓永成:二孩放开难言房地产利好

十八届五中全会公报公布后,全面放开二孩成为舆论焦点。有人欢呼,放开二孩预示着房地产的春天到来;也有人揣测,放开二孩是不是也有拯救低迷楼市的考量。而笔者认为,二孩新政将给我国房地产市场带来“利好”,但不会使房地产激烈波动,更不可能推动房价大涨。

总体上看,放开二孩对房地产的影响相对比较小。考虑到孩子的成长周期,各类消费品对生长的重要性有差异。在新生儿成长消费品需求链上,房地产处于末端,需求压力传导到住房,过程中不断衰竭。在孩子培养的支出计划安排中,住房问题不得不排在末位。

所谓放开二孩将导致学区房需求倍增,房价大涨的说法则是一个伪命题。首先,没有必要为两个孩子买两套学区房。即使是购买学区房的高收入家庭,对于“土豪”价的学区房也是尽量压低总面积。其次,以上海市现行政策规定为例,若干年内一套住房允许一户家庭的两个孩子到规定的学区小学入学。一套学区房的名额已足够一个二孩家庭使用。

放开二孩对房型和单套住房的面积会产生什么影响?有一种普遍的说法认为:二孩新政下,三房受挤压,四房是刚需,五房是改需,设计必须考虑保姆住房,大户型走俏!这种简单的加法计算存在认识上的误区。二孩会增加单套房间数量的需求,但孩子的数量并不直接与房间数量相关。子女是否分房住,什么时候分房住取决于父母的购房能力和子女性别。事实上三十多年的独生子女政策并没有对我国房型产生明显影响,人们没有因为子女少而减少对房间数量的需求。

事实上,房产市场冷热的决定性因素是居民收入。据我了解,目前上海市住房均价要3万多,市区普通房更是高达5万到7万,而2014年上海市平均工资为5451元。在这种情况下,我们还能奢望房地产需求大幅增长,从而推动房价大涨吗?纵观历史,房地产市场激烈波动的原因或是人口移动造成短期的供求失衡,或是投机炒作导致泡沫经济,人口的自然增长不可能推动房地产供求的剧变。因此,我们应该冷静、理智地看待二孩放开对房地产的利好影响。(作者是房地产资深学者)

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