金柏松:房地产不存在全国泡沫

作者:金柏松商务部研究院研究员

国内房价似乎处于一个摇摆的路口。一位著名经济学家将中国房地产价格飞涨,与日本泡沫经济时期相比,以证明中国房地产泡沫严重。笔者认为,这种将中日房地产价格简单比较的做法有失公允。严谨科学的分析,应该将中日经济发展阶段相似时期比较,才能得出有意义的结论。

日本经济高速增长时期,房地产价格也是飞涨的。据1965年出版的日本《建设白书》统计,从1955年到1964年,日本全国地价涨了6.26倍。如果考虑到东京、大阪等人口集中的大城市,其地价涨幅肯定更惊人,粗略估计远远超过北京、上海等一线大城市近5年的上涨水平。但当时却没有人提出日本房地产存在泡沫,因为当时日本经济持续高增长,人们收入也同步大幅增加,消化了房地产价格上涨。

1951年至1973年,日本经济高速增长了22年。而我国经济从1978年起至今也已持续高速增长30多年,期间国民收入实现了多倍增长。对比日本情况,说明我国国民有可能消化房价上涨,我国房地产基本不存在全国性泡沫。现实情况是,从2000年起我国大量建设住宅,各地房价上涨起步年份不同,上涨速度时快时慢,2005年以后确实存在上涨过快现象。对此应如何认识?

首先,我国还没有形成统一的房地产市场。我国各地房地产上涨时间、速度、幅度不同,人口居住不能实现自由流动等现实,说明我国还没有实现全国性统一的房地产市场,更谈不上全国性房地产泡沫化,因此与美日欧等发达国家房地产泡沫化现象不可比。

其次,我国是从计划经济向市场经济改革转变的经济体,而计划经济的典型问题就是供应短缺。上世纪80年代钢材涨价,90年代彩电涨价是否存在泡沫?显然这是由于商品或要素初期进入市场,供应不足造成价格飞涨,不是泡沫。我国房地产改革从1998年起步,住宅商品化不过短短十余年,土地要素价格也是随着房地产才开始进入市场,初期阶段也必然会像上世纪八九十年代的钢材、彩电一样价格飞涨。发达国家土地、房产进入市场已经有几百年历史,比起初期其价格上涨数以百倍计,我们何曾见过发达国家经济发展初期阶段紧缺商品价格上涨被称为泡沫?

其三,日本高速发展时期东京集中了全国人口的10%,而北京、上海目前为止各自集中的人口占全国不过约2%,还存在大量人口在圈外等候机会进入,这形成房地产涨价的强烈势能,表明市场上有极大的现实需求。在有现实需求情况下,市场价格话语权掌握在供应方是市场经济规律,不能称之为泡沫!考虑到我国一线大城市户口制约,人口集中化因素还没有释放完,人口集中化发展趋势还将支撑北京、上海房地产价格上涨。

其四,从购买力角度分析,我国贫富悬殊,高收入者之多已经达到令人惊叹不已的程度,他们往往是高价房的购买者。也就是说,高价房有高收入者购买力支撑,他们大都不需要贷款,或是偿债能力极强。因而对高收入消费者供应高价房,这不是泡沫,而是现实市场分化发展的真实反映。我们需要区别对待收入差距,以及房地产高中低结构分化发展是市场供需决定的事实,高收入者购买高价房如果可以实现供需平衡,就不是泡沫!

其五,许多人经常用家庭收入与房价比说明我国房地产存在泡沫。但是我国收入统计存在巨大误差,有相当部分灰色收入没有计入公开统计范围。此外,民营经济普遍采取避税、逃税,国有经济、公共部门、私人企业一些说不明白的变现收入也都没有统计。所以,简单使用统计局公布的收入水平衡量房地产价格高或低误差过大,不能说明问题。

我国房价上涨本质是地价上涨,而我国土地、矿产资源所有制极度混乱,是造成房价上涨的深层次因素。民众抱怨房地产价格上涨背后反映的是房价上涨拉大贫富差距,我国全民所有者权益存在分配不公的问题。▲(作者是商务部研究院研究员)

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